Sempre que chega o momento de declarar o Imposto de Renda, diversas dúvidas pairam sobre nós. Umas delas é como declarar a compra e venda de imóveis, já que além de declarar a propriedade como um bem, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização.
Caso você venda um imóvel, por exemplo, em um valor mais caro do que foi comprado, o Fisco entende que você teve lucro, então cobra 15% de imposto sobre a diferença. É o chamado lucro imobiliário. O patrimônio deve ser listado na ficha de “Bens e Direito”, mas não apenas isso, o contribuinte precisa acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal, o que vale para compras e vendas.
Informações a respeito da operação também precisam ser repassadas, como dados do comprador ou vendedor e lista técnica sobre a residência. Com base nos dados, o Fisco cruzará as informações para detectar eventuais erros ou inconsistências.
Você comprou um imóvel em 2020?
Se você comprou um imóvel, precisará inclui-lo na ficha de “Bens e Direitos”. Lá você informará o código correspondente a cada tipo de imóvel (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóvel rural e 15 para sala ou conjunto). Em “Situação em 31/12/2020”, informe o valor desembolsado no ano passado como, valor de parcelas pagas até aquela data, incluindo a entrada.
Em “Discriminação”, você deve detalhar informações sobre o vendedor do imóvel – nome, CPF, CNPJ, e informar como a compra foi feita, à vista ou financiada. Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural). O carnê do IPTU traz todas essas informações, caso não tenha, basta solicitar a segunda via na prefeitura da cidade.
Mesmo que o imóvel não esteja quitado, o Fisco considera que ele é seu, por isso, em caso de financiamento, é necessário também informar dados do credor. O financiamento de imóveis é bem semelhante ao de veículos e ambos devem ser acrescentados apenas na ficha de “Bens e Direitos”. No caso de financiamentos imobiliários, a ficha “Dívidas e Ônus Reais” deve ser ignorada.
Você vendeu um imóvel em 2020?
Para quem vendeu um imóvel, será necessário primeiro fazer uma apuração para saber se houve ganho na operação. Como mencionamos acima, caso haja capital, o contribuinte será tributado em 15% do lucro.
A apuração deve ser feita no mês seguinte à venda por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020), disponível na página da Receita Federal.
Feito isso, deve-se atualizar a ficha “Bens e Direitos”. A venda também precisa ser detalhada no campo “Discriminação”, incluindo o nome e o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do comprador, o valor e a data da operação.
O Imposto de Renda deverá ser recolhido até o último dia útil do mês posterior à venda, por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) emitido pelo GCAP.
Quando o contribuinte preenche o IR, ele deve importar os dados do GCAP2020 para o programa gerador da declaração da Receita Federal. Assim, o sistema preencherá automaticamente os dados e dividirá o que é rendimento isento e rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.
Isenção do Imposto de Renda
Nem sempre a alíquota de 15% é aplicada sobre a venda de imóveis. A legislação estabelece três circunstâncias em que ela pode ser reduzida ou isenta. São elas:
- A venda de um único imóvel de até R$ 440 mil dentro de cinco anos, tributada ou não. O ganho de capital nessas operações deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 06;
- Imóveis comprados até 1969. Compras antigas como essa dispensam pagamento de IR por ganho de capital;
- Compra de outro imóvel em até 180 dias após assinatura de contrato. Basicamente, se você vender um imóvel e com o dinheiro comprar outro dentro do período mencionado, tem direito a isenção. Se o contribuinte usar apenas parte do valor para comprar o novo imóvel residencial, o ganho de capital correspondente à diferença será tributado proporcionalmente. Vale ressaltar que o benefício só pode ser utilizado a cada cinco anos e apenas para residências no Brasil.
Não se esqueça que o prazo final de entrega da Declaração de imposto de renda de 2021 é o dia 31 de maio.
